Teško je povjerovati da Hrvatska u gotovo tri desetljeća svoje državnosti nije donijela strategiju stambenog zbrinjavanja. Ministarstvo graditeljstva i prostornoga uređenja krajem 2018. tek je pokrenulo aktivnosti na pripremnim radnjama za izradu stambene strategije.
Ne znamo broj beskućnika
Imamo neregulirano tržište skupog najma, s nezaštićenim podstanarima bez ugovorno riješenih odnosa, što je od 2000-ih do danas rezultiralo sustavnim stambenim zaduživanjem u bankama. Kriza, nezaposlenost i krediti u CHF-u problem su doveli do eksplozije: slijede masovne ovrhe, nerijetko i ovrhe nekretnina ili njihova prodaja u bescjenje. Novi val rasta cijena nekretnina, ali i najma, ponajprije zbog otkrivanja tržišnog potencijala dnevnog najma, dodatni je uteg i prijetnja priuštivom stanovanju. I dok su neki europski gradovi krenuli u zaštitu svojih stanovnika pa je Berlin, recimo, zakonski ograničio rast cijena najma privatnih iznajmljivača sljedećih pet godina, a trećinu stambenih potreba Züricha zadovoljavaju stambene zadruge, u Hrvatskoj ne postoji adekvatna regulativa ni kontrola tog sektora. Dom deseci tisuća obitelji traže izvan domovine.
Uz sve veće socijalne razlike – naočigled raste broj beskućnika. Pravi broj im se ne zna; zapravo je i terminologija pogrešna jer se ne zbrajaju oni koji nemaju adekvatne uvjete stanovanja. Iz Ministarstva graditeljstva poručuju da su u sklopu pripremnih radnji za izradu stambene strategije napravili pregled tržišta nekretnina u kojem su vrlo detaljno analizirali stanje na tržištu nekretnina i priuštivost stanova.
– Bitno je napomenuti da u dugoročnom planu fokus stavljamo i na sve veće potrebe najma. U mjerama POS-a predviđen je najam i sad, ali idemo prema tome da omogućimo više takvih stanova. Upravo to će obuhvaćati dio naše stambene strategije – kažu u ministarstvu.
Petra Rodik, doktorica sociologije s Filozofskog fakulteta u Zagrebu, koja se godinama bavi (pre)zaduženošću kućanstava, ističe da POS (program društveno poticane stanogradnje) nikada ni nije bio zamišljen kao socijalno zbrinjavanje.
– Iako je POS od svojeg uvođenja imao različite faze i forme, uvijek je polazio od dvije temeljne pretpostavke: prvo, da je cilj vlasništvo, a ne sigurno podstanarstvo, i drugo, da je put do vlasništva kupnja uz zaduživanje – kaže sociologinja.
Kad je posrijedi POS, u Hrvatskoj najviše profitiraju banke koje dobivaju klijentelu smanjenog rizika, barem prvih nekoliko godina dok koriste državne subvencije. U većini zemalja država gradi socijalne stanove i na posve drukčiji način organizira subvencioniranje.
– Da biste uopće bili kandidat za poticaje, morate biti kreditno sposobni. A što ćemo s mnogima koji to nisu? Na široj razini, budući da se u anuitetnim otplatama kredita u startu uglavnom otplaćuje kamata, aktualni model sufinanciranja kamata znači da država subvencionira zaradu banaka od kamata i građevinsku industriju. Iako kamate na kredite padaju, cijene nekretnina opet toliko rastu, između ostalog i zbog samog modela poticaja, da su i POS-ovi uvjeti, „povoljniji od tržišnih“, i dalje krajnje nepovoljni – ističe Petra Rodik, napominjući da, paralelno s tim, i podstanarstvo postaje sve nepristupačnije, posebno u turistički atraktivnim urbanim sredinama.
– Zato nimalo ne začuđuje da je dob napuštanja roditeljskog doma u Hrvatskoj među najvišima u Europi. Ako se postojeća stambena politika ne redefinira iz korijena, teško da možemo očekivati pomake nabolje – upozorava.
Možda bi Hrvatska mogla iskoristiti novi moment da promijeni dosadašnju promašenu stambenu politiku, odnosno njezinu odsutnost: u drugoj polovici 2020. Njemačka preuzima predsjedanje Europskom unijom i jedna od najvažnijih tema njezina predsjedavanja upravo je problematika stambene isključenosti i beskućništva, priuštivog stanovanja. Vjerojatno će se otvoriti prilike za povlačenje više novca iz EU fondova u tu svrhu.
Gojko Bežovan, profesor socijalne politike koji predvodi hrvatski tim pri European Social Policy Network (ESPN) godinama se bavi baš ovom problematikom. Kaže da strategija stambenog zbrinjavanja u Hrvatskoj nije nikad donesena jer postoje jaki lobistički interesi u kojima dominira špekulativna gradnja.
– Jedanput davno, kad su u Hrvatsku došle stambene štedionice koje su, nažalost, kolonizirale Hrvatsku, razgovarao sam sa šeficom jedne od njih. Rekla mi je da njih u Hrvatskoj ne zanima da stanovi budu jeftini. Pitao sam je što bi bilo kad bi njezin kolega u Austriji tako nešto rekao jer on je u Austriji osnovan da stanovi tamo budu jeftini, da budu priuštivi... – kritizira Bežovan već godinama i stambene štedionice, iako su, za razliku od banaka, od početka imale fiksne kamatne stope čime su njihovi klijenti bili manje izloženi rizicima u krizi.
– Stambene su štedionice bile manje zlo u odnosu na banke, ali da smo onoliko novca koliko je država njima dala na ime premije uložili u program gradnje socijalnih stanova, mogli smo imati jedan solidan program gradnje socijalnih stanova, mogli smo graditi u nekim godinama i oko 1500 stanova godišnje – smatra Bežovan koji stambenu štednju kritizira i jer smatra da ju je država namijenila relativno bogatim građanima koji mogu štedjeti, kaže, po načelu sv. Mateja: “bogati će biti sve bogatiji, a siromašni sve siromašniji”.
Bežovan je vrlo izravan, poručuje da nam je, poslije lopovske privatizacije, najveći problem skupo zaduživanje građana stambenim kreditima, od kojih su mnogi bili u CHF-u, za jako skupe stanove.
– Tu je hrvatsko društvo puklo, obitelji su se raspadale, ovršavane su... Tko se pitao u Hrvatskoj kakva je perspektiva djece koja odrastaju u obiteljima koje su ovršene i deložirane jer nisu mogle otplaćivati stambeni kredit? – zadire u jedan od uzroka beskućništva.
Neodrživim smatra i koncept stjecanja stana zaduživanjem na početku karijere.
Ukinuti porez na prvi dom
Trebalo bi, predlaže, potpisati nacionalnu peticiju za priuštivo stanovanje, da ukinemo porez na kupnju prvog doma.
– Zdravko Marić ga je uveo, a to je sramotna stvar. Vani, ne samo da bi ih oslobodili tog poreza nego bi im dali novac. To je država koja ima smisla, a riječ domovina dolazi iz riječi – dom – poručuje Bežovan.
Ivan Ostojić, član uprave Wüstenrot stambene štedionice, također je kritičan prema neodgovornoj ponudi financijskih proizvoda, kakvom smatra CHF kredite, u odnosu na plansko i odgovorno zaduživanje kakvim drži ono u stambenim štedionicama.
– Većina kreditnog portfelja stambenih kredita prilično je rizična i podložna promjenama s obzirom na dominantno ugovorene promjenjive kamatne stope. Trenutačno smo u fazi niskih kamatnih stopa, ali ta faza neće trajati vječno, a stambeni krediti uglavnom se ugovaraju na ročnost dulju od 15 godina – kaže Ostojić.
Postavlja pitanje zašto sve dosadašnje Vlade nisu iskoristile potencijal stambenih štedionica pa daje i odgovor:
– Političari se sustavno zalažu za isplate velikih subvencija manjem broju građana, a smanjuju subvencije koje su male i dostupne velikom broju građana i kojima se na nikakav način ne može manipulirati.
O rizičnosti stambenog zbrinjavanja zaduživanjem uz promjenjive kamatne stope i uz valutnu klauzulu hrvatski su građani naučili na teži način. CHF krediti mnoge su doveli do ovrha, a nerijetki su doslovno ostali bez krova nad glavom. Naravno, uzroci beskućništva raznoliki su i protežu se od loših financijskih procjena do nesretnih sudbina, bolesti i rizičnog ponašanja, no država za svoje najranjivije građane mora naći rješenja, a rješenje nije – konstatirati da postoje samo u tragovima. Odsad ćemo je svaki tjedan podsjećati na to!
Cilj stambene politike nije niti bio priuštivo stanovanje nego zarada građevinskog lobija. Pri tome ih nije bilo briga niti za kratkovidnost ovakve politike od koje na kraju stradaju svi.