1. Vlasnik sam stana u posljednjoj etaži zgrade (3. kat), površine cca. 61 m2 u Rudešu, Trešnjevka. Zgrada je izgrađena 2004. godine, ima 9 stanova, upisana je i ima sve potrebne dozvole, kao i stan koji je čistog vlasništva 1/1. Kako je u tih 61 m2 stana bila uključena i velika nenatkrivena terasa od cca. 2930 m2 (obračunski cca. 7,5 m2), ja sam zatvorio cca. 16 m2 terase i pretvorio u sobu (unutra je stambeni prostor, krov je produžen, sve je sazidano na metalnoj konstrukciji), a drugih cca. 1314 m2 terase je ostalo, ali je natkriveno sa lexanom na metalnoj konstrukciji. Sve navedeno je u istoj etaži, kao dio stana. Moja pitanja su sljedeća: 1. Što trebam napraviti da bih legalizirao ovo trenutno stanje (gdje se treba javitiu koje institucije i koju dokumentaciju moram sakupiti) 2. Na temelju ovih podataka koje sam Vam naveo, da li mi možete po prilici (plus ili minus 20%) reći koliko bi cjeloukupni postupak legalizacije koštao?
Za legalizaciju ovakvog prostora treba u prvom redu prikupiti dokumentaciju o samoj zgradi: njezinu građevinsku dozvolu, uporabnu dozvolu i ostalu tehničku dokumentaciju ( nacrte ) koja je bila dio građevinske i uporabne dozvole, bar arhitektonski projekt, kako bi se mogao napraviti što točniji izračun povećanja obujma cijele građevine kroz Vašu intervenciju. Osim toga treba izvaditi novi izvod iz Katastarskog plana za zgradu i zemljišnoknjižni izvadak za zgradu i stan. Temeljem ovih dokumenata i stvarne izmjere, ovlašteni arhitekt i njegovi suradnici mogu izraditi potrebnu dokumentaciju za legalizaciju po čl. 11. Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama ( NN 86/12 ). Cijena izrade dokumentacije ovisi o tom koliko dokumentacije o postojećoj zgradi možete prikupiti, da li trebate i inženjere ostalih struka ili su Vam dovoljni arhitekt i statičar i sl. Osim toga na cijenu utječe i broj lođa ili sličnih prostora u jednoj zgradi, za koje se istovremeno radi dokumentacija za legalizaciju. Istovremeno je dobro znati i da je cijena komunalnog doprinosa za legalizaciju u Gradu Zagrebu sada smanjena i na ukupni iznos se može značajno utjecati primjenom dohodovnog cenzusa, no to ovisi o tome da li imate ili ne uvijete za njegovu primjenu. Za konkretnu ponudu, najbolje je da se obratite nekom Projektnom birou ili Uredu ovlaštenog arhitekte koji Vam na temelju prikupljene dokumentacije može dati konkretnu ponudu.
2. Vlasnici smo kućice u nizu. Svaka kućica dimenzija je 3750x11490 mm i 1 odvojena je vizualno i fizički od susjedne utorom na fasadi, što je ujedno i međa k.č. Susjedi su, u dogovoru sa bivšim vlasnikom na sjevernoj strani napravili predulaz i prešli svojim zidom preko tog utora na fasadi i još na naš zid otprilike 200mm. Na južnoj strani napravljena je natkrivena terasa sa istom konstrukcijom dimenzija 3600x4000mm na tri kućice u nizu. Susjedi su napravili aluminijski zimski vrt gdje su prešli navedeni utor i ušli na naš zid otprilike 50mm. Uz to sve, cijela strana zida prema nama ostakljena je prozirnim i polumutnim staklom dimenzija većih od 600x600mm. Zanima nas, mogu li se ove dvije nadogradnje legalizirati na našoj k.č. bez našeg dopuštenja i po kojim čl. Zakona je to moguće napraviti? Koji bi bio pravni lijek da ipak dođe do legalizacije?
Prema članku 32. Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, Rješenje o izvedenom stanju nama pravnih učinaka na vlasništvo i druga stvarna prava na zgradi za koju je doneseno i zemljište na kojemu je ta zgrada izgrađena. U Vašem slučaju to bi značilo da ste Vi i dalje vlasnici Vašeg zemljišta u punoj površini bez obzira što je dio „zauzela“ susjedova nadogradnja, odnosno da se ista ne može upisati u Gruntovnicu i Katastar dok se ne riješe imovinski odnosi s Vama. Prema čl. 8 istog Zakona, sve stranke u postupku ( i vlasnici susjednih parcela ) imaju pravo izjaviti žalbu u postupku legalizacije i to u roku predviđenom u objavi na oglasnoj ploči nadležnog upravnog tijela na čijem se području ta zgrada nalazi.
3. Molim Vas za odgovor na neka pitanja koja me zbunjuju jer dobivam proturječne odgovore: Sve do nedavno mislilo se kako je moj pokojni djed 80ih godina oporučno ostavio mojemu ocu parcelu od 300tinjak m2 u četvrtom redu do mora. Kako je dogovorom sa susjedima velikim rubnim dijelom te parcele tada sagrađen i kolektivni pristupni put svih susjeda ( od kojih je svaki također žrtvovao po dio svojih niže ili više položenih parcela) na preostatku od cca 150 m2 sagrađena je garaža koja sa tri strane ima pune potporne betonske zidove, kojima podržava nagibnu zemlju sa dvije strane i sa treće joj se po usmenoj dozvoli mojega oca naslanja zid susjedove kuće. Četvrta strana je otvorena, sa dva nosača. Plato iznad garaže (\"strop\"), koristi se za parkiranje, kao gornja otvorena etaža. Visina toga stropa je po mom sjećanju 2,53 m, nisam potpuno sigurna. Nedavno je izvađen vlasnički list parcele u kojemu se vidi da parcela ima status pašnjaka, dakle da su i put i garaža bespravno sagrađeni, te da uz oca i sestru ja posjedujem 4/10 vlasništva na tom pašnjaku. Obiteljski odnosi su narušeni, bez komunikacije, pa samo posredno doznajem kako moji 2 suvlasnici navodno nisu zainteresirani za učestvovanje u troškovima legalizacije. Osobno nikada nisam koristila ovu garažu, koristi je moj otac, no bilo bi mi žao da se sruši, a pretpostavljam da bih kao suvlasnik, tada bila i prisiljena na nekakve kazne i troškove odnosa građevinske šute i smeća što mi također nije u interesu. Zanima me: 1. Kako mogu provjeriti da li je netko već poduzeo neke mjere u smislu zahtjeva za legalizaciju? 2. Mogu li ja bez suglasnosti suvlasnika pokrenuti zahtjev za legalizaciju? 3. Može li se suvlasnike nekim pravnim mehanizmom natjerati da sudjeluju u troškovima legalizacije? 4. Može li im se osporiti pravo korištenja objekta ako ga nisu spremni legalizirati? 5. Što je sa naplatom kazni i odvoza smeća ako objekt bude srušen? 6. Ugrubo, kolika bi bila totalna cijena legalizacije za ovaj slučaj. Radi se o općini Omiš, turističko naselje par km južno. Relevantne službe općine, kada se nekoga nađe, daju zbunjujuće i komplicirane odgovore od kojih čovjeku i ono što je mislio da zna bude nejasno!
Pokušat ćemo Vam, na temelju nama dostupnih informacija, odgovoriti po redoslijedu Vaših pitanja: Ad.1. Da li je netko podnio zahtjev za legalizaciju možete provjeriti u nadležnom upravnom tijelu na čijem se području zemljište/parcela/nekretnina nalazi, usmeno ili pismeno ( na pisme ni upit su Vam dužni u primjerenom roku odgovoriti ). U upitu se trebate vezati na broj k.č. i katastarsku općinu na kojoj se k.č. nalazi. Ad.2. Bilo koji od suvlasnika ili osoba koje su nositelji stvarnih prava na nekretnini o kojoj je riječ imaju pravo podnijeti Zahtjev za legalizaciju, bez suglasnosti drugih. Treba međutim imati na umu da ostali suvlasnici imaju pravo žalbe u postupku donošenja Rješenja i da se, ako dokažu da među njima postoji već ranije pokrenuti sudski spor vezan za vlasnička prava u vezi te nekretnine, postupak legalizacije obustavlja do završetka tog sudskog spora. Ad.3. Prema članku 22, stavak 3, Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama svi suvlasnici plaćaju komunalni i vodni doprinos razmjerno svom suvlasničkom udjelu. Prema čl.25, stavak 2. Istog Zakona na isti način se obračunava i obveza plaćanja naknade za zadržavanje zgrade u prostoru. Ako obveznici ne podmire svoje obveze, naplate će se provesti prisilnim putem. Ad 4. Ovo je pravno pitanje, i za njega bi bilo najbolje konzultirati pravnika – Ipak, Zakon o 3 legalizaciji je tu vrlo jasan kada kaže „Rješenje o izvedenom stanju nama pravnih učinaka na vlasništvo i druga stvarna prava na zgradi za koju je doneseno i zemljište na kojemu je ta zgrada izgrađena.“ Slijedom toga, odgovor bi bio – ne. Ad.5. Kazne i troškovi odvoza srušenog objekta teretit će sve suvlasnike razmjerno njihovim suvlasničkim udjelima, osim ako se oni ne dogovore drugačije ( naravno na pravno dokaziv način ). Ad.6. Za cijenu se je ipak najbolje konzultirati s nekim lokalnim ovlaštenim arhitektom ili uredom.
4. Tko radi dokumentaciju za otoke adarskog arhipelaga? Kako se računa bruto površina objekta i bruto volumen? Ulaze li u površinu i volumen tavani, podrumi, visine cca 2,00 m, otkrivene i natkrivene terase i vanjska stubišta?
Za dokumentaciju bi bilo najbolje obratiti se nekom od zadarskih ureda. Zakon o prostornom uređenju i gradnji (\"Narodne novine\", br. 76/07, 38/09, 55/11, 90/11 i 50/12) u članku 2. stavak 1. podstavak 38 definira da je građevinska (bruto) površina zgrade zbroj površina mjerenih u razini podova svih dijelova zgrade (podruma, suterena, prizemlja, kata, potkrovlja) uključivo površine lođa, vanjskih stubišta, balkona i terasa, određenih prema vanjskim mjerama obodnih zidova u koje se uračunavaju obloge, obzide, parapete i ograde, s time što se način obračuna tih površina uređuje odredbama članka 4., 5., 6. i 7. Pravilnika o načinu obračuna površine i obujma u projektima zgrada (\"Narodne novine\" br. 90/10, 111/10 i 55/12). To, uz sve ostalo propisano spomenutim odredbama Pravilnika, znači da se građevinska (bruto) površina u provođenju Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama obračunava primjenom koeficijenata propisanih odredbom članka 5. spomenutog Pravilnika.
>> Sve o legalizaciji čitajte na našem specijalu
