Očekuje se da će u rujnu oko tri tisuće stambenih nekretnina promijeniti vlasnika. Toliki bi mogao biti broj građana koji će konkurirati za državne subvencije koje se dodjeljuju treću godinu zaredom. Cijene stanova posebno su skočile u Zagrebu i priobalju, no Dubravko Ranilović, direktor Kastel agencije za trgovinu nekretninama i poduzetnik koji od 1992. prati stanje na tržištu nekretnina, poziva sve koji se bave nekretninama na dodatni oprez. Ranilović je predsjednik Udruženja za poslovanje nekretninama Hrvatske gospodarske komore koje upozorava na znatnu razliku između traženih i realiziranih cijena nekretnina.
Dosta zabrinutosti izaziva rast cijena nekretnina, barem u onom dijelu populacije koja pokušava kupiti stan ili kuću. Što oni mogu učiniti?
Tržište nekretnina je dinamično i ima svoje cikluse. Mi koji se bavimo nekretninama rekli bismo da je nastupilo vrijeme prodavatelja. Od 2008. i globalne krize pa sve do 2017. trajalo je razdoblje kupaca. Cijene ne mogu rasti unedogled jer nema ekonomske logike za to, pa će tako opet nastupiti neki novi ciklus. Iako je 2008. bila nekretninska kriza, tržište nekretnina je u pravilu naličje gospodarskih kriza. Dosta smo toga naučili iz 2008. godine pa smo sigurni da se ona neće ponoviti.
Kako sagledavate situaciju na tržištu?
Rast cijena nekretnina u Hrvatskoj je posljedica nekoliko uzročnika. Prije svega rasta svjetske i europske ekonomije i bitno boljeg gospodarskog stanja u Hrvatskoj zadnjih godina, koji za posljedicu ima povećanje kupovne moći i, što je vrlo bitno, optimizam među potencijalnim kupcima. Smanjenje kamata odnosno, kolokvijalno rečeno, jeftiniji krediti građanima standardno povećavaju interes za kupnju nekretnine, a istodobno su se kamate na štednju smanjile te gotovo i ne postoje. Dio novca koji su građani uštedjeli jednostavno je otišao u nekretnine. Posebno one nekretnine koje nude solidan godišnji povrat na ulaganje. Građani su najčešće kupovali nekretnine koje potencijalno donose povrat kroz turistički najam koji je slabo oporezovan, posebno usporedimo li navedene paušalne namete s porezom na prihod od najma imovine, odnosno s porezom na iznajmljivanje stanova. Rast cijena nekretnina ne mora nužno značiti da i promet nekretninama raste. Cijene kojima se barata u medijima su tražene cijene koje za bilo kakvu ozbiljniju analizu nisu relevantne. Tražene cijene su stav prodavatelja o vrijednosti svoje nekretnine. Realizirane cijene odnosno statistika temeljena na prosječnim realiziranim cijenama govori da cijene rastu, ali u nižim postocima. Rast cijena doveo je i do usporavanja tržišta. Pokazalo se da se tijekom jedne godine uspije prodati tek svaka šesta nekretnina. Novogradnja raste brže od rabljenih stanova pa često utječe na cijene korištenih stanova koji je cijenom bezuspješno nastoje pratiti. Mediji vole navoditi ekstreme, pa tako svi objave ako se neka nekretnina u Dubrovniku proda ili, još gore, samo oglasi za primjerice 7000 eura po kvadratu. To su iznimke koje nemaju veze sa stvarnim tržištem nekretnina. Nama koji se bavimo nekretninama drago je da postoje i posebne nekretnine u Hrvatskoj koje mogu privući i najbogatije ljude na svijetu, ali to su ipak teme za lifestyle magazine a manje za ozbiljne analize.
Gdje je najveći rast ili pad, jesu li ta kretanja u skladu s općim ekonomskim kretanjima u zemlji.
Najveći je rast cijena u priobalju i gradu Zagrebu, iako možemo reći da ne dolazi do povećanja cijena na svim nekretninama i na svim lokacijama. Prije svega rastu cijene nekretninama koje su pogodne za turistički najam, a to su nekretnine na dobrim lokacijama, recimo blizu mora ili u centru Zagreba.
Znatniji rast cijena poklopio se s državnim subvencijama, koje upravo kreću treću godinu zaredom. Jesu li subvencije dobro pogođena mjera? Je li država mogla na neki primjereniji način intervenirati da pomogne mladim ljudima da dođu do stana a da se tako izravno ne uplete i ne izazove pomutnju?
Podržavamo inicijativu Ministarstva graditeljstva koje ipak promišlja o potrebi da se olakša mladima kupnja nekretnine, ali s druge strane smo kritični jer mislimo da te subvencije kao mjera nisu idealne. Da je smanjena potražnja i da pada cijena i da se smanjuje broj transakcija, mjera bi imala svoju logiku jer bi povećala potražnju, a ovako, kada cijene ionako rastu zajedno s potražnjom, dodatno poticati potražnju u jednom dijelu godine samo potiče daljnji rast cijena. Ispada da manje plaćam u početku kredita što je odlično i što mi omogućava lakši ulazak u kredit, ali na kraju platim skuplje a to nije odlično. Posebno se to odnosi na tržišno aktivne županije poput primjerice Splitsko-dalmatinske i Grada Zagreba. U mjeri vidimo smisao ako se događa u županijama u kojima se teže živi. Drugi je problem što želimo pomoći mladima na početku života, a većina mladih nije kreditno sposobna. Poticanje kreditnog zaduživanja također nije idealno. Smatramo da postoje i bolji modeli i da se trebamo usmjeriti na određene skupine ljudi koji su nam bitne. Recimo najuspješnije studente, mlade znanstvenike ili obitelji s puno djece. Posebno treba tretirati primjerice Slavoniju i Liku. Mladima treba omogućiti povoljan najam uz mogućnost otkupa stana kada stanu na noge. Treba pametnije aktivirati stambenu štednju, osmisliti stambeni fond i mlade potaknuti da planiraju stanovanje tako da se mogu posvetiti profesionalnom napredovanju i planiranju obitelji. Mjera treba biti trajna i ne vezana za određeno razdoblje u godini kako ne bi negativno utjecala na tržište.
Koliko je zakon o procjeni vrijednosti nekretnina utjecao na tržišna kretanja?
U svakom slučaju komuniciramo s Ministarstvom graditeljstva, koje surađuje sa strukom, pa se nadamo da će se mjere još poboljšati u dolazećim godinama. Spomenuto Ministarstvo kreiralo je prije koju godinu i Zakon o procjenama nekretnina koji je iznjedrio neke odlične stvari, poput primjerice prve sveobuhvatne baze podataka o realiziranim cijenama kroz sustav e-nekretnine, a primjena Zakona je uvelike smanjila mogućnosti manipuliranja cijenama, pa je to donijelo velike uštede državi i lokalnoj upravi kroz nekretninske transakcije. Dio procjenitelja smatra da se Zakon može još poboljšati i sigurno su u pravu, ali on je već više godina u primjeni i donio je pozitivne pomake na tržištu.
Imamo primjer Beča gdje grad kupuje određen broj stanova na svakoj novoj lokaciji i daje ih u povoljan najam po jasno određenim kriterijima kako bi držao cijene pod kontrolom. Nedavno je objavljeno da će Berlin također kupovati stanove kako bi zaustavio divljanje cijena najma. Kod nas se događa obrnuto, država rasprodaje preostale stanove u svom vlasništvu.
Da, to bi bilo dugoročno planiranje. Ne bih rekao da bi zaključak na vaše pitanje bio da bi Grad Zagreb trebao kupovati stanove kako bi manipulirao cijenama. Najam stanova je posebna tema, ali slažem se da bi se stambeno pitanje lakše moglo rješavati najmom. Bavim se tim poslom više od četvrt stoljeća i struka je od početka zagovarala da se kreira stambena politika, pa bi sve akcije i zakoni bili posljedica toga. Stambena politika bi realizirala socijalno stanovanje, razne poticaje, stanovanje siromašnih, pa velikih obitelji, a sve zajedno bi pomoglo nekretninskom tržištu. Stanovanje je bitan element svakog pojedinca i obitelji i zaslužuje da se time svi ozbiljno pozabavimo.
Rekli ste da se zbog rasta cijena smanjuje prodaja. Koliko se godišnje proda nekretnina u Hrvatskoj? Po oglasnicima vidimo da je ponuda ogromna?
U Hrvatskoj se godišnje proda manje od 30.000 stambenih nekretnina, u Zagrebu oko 8000, a ponuda je znatno veća. Kad se uzmu u obzir sve ostale nekretnine, proda ih se oko 75.000.
Koliko stranci sudjeluju na tržištu, koliko je stranih kupaca?
Svaki peti kupac stambene nekretnine je stranac. Stranci godišnje kupe između pet i šest tisuća nekretnina. U mnogim općinama u našem priobalju stranci čine više od 90 posto kupaca. Zaključujemo da promet nekretninama u obalnim županijama ovisi o strancima odnosno opet o turizmu jer stranci kupuju kuće i apartmane u Hrvatskoj kao „second home“ ali i kao ulaganje kako bi im iznajmljivanje vratilo bar dio investicije. Preizgrađenost u nekim dijelovima obale je prevelika i u budućnosti se nekvalitetne nekretnine na lošim lokacijama neće moći ni iznajmiti. Zato svakako predlažem oprez onima koji se upuštaju u tu vrstu investicija.
Dosta je zabrinutosti u svijetu zbog moguće recesije jer su prisutni brojni signali koji je najavljuju.
Ne mogu komentirati makroekonomska kretanja i to ću prepustiti ekonomistima. Kao pravnik, nastojim biti pragmatičan, a iskustvo kaže kako je neizbježno da će ciklus ekonomskog rasta jednom završiti. Posebno se to odnosi na nekretnine jer se već sad vidi da je rast cijena očito prevelik budući da se prodaja usporava.
Koliko je strah od nekretninskog balona realan?
Uvijek su postojali baloni, manji ili veći. Ne mislim da je ovaj balon prevelik, a i okolnosti su bitno drukčije nego 2008. godine. Mi ga nastojimo ispuhavati realnim sagledavanjem tržišta. Što će balon u trenutku nastanka krize ili, recimo, promjene pozitivnih trendova biti manji, utoliko će nekretninsko tržište i svi njegovi sudionici uključujući i građane manje tu krizu odnosno promjenu osjetiti.•
jako zanimljiv clanak